Co to jest dobry stosunek kredytu do wartości (LTV)?

Category: Kwota Pożyczki
17 lutego 2021

Zasadniczo stosunek kredytu do wartości (LTV) jest drugą stroną zaliczki, przy założeniu, że cena zakupu jest równa szacowanej wartości domu. Więc jeśli obniżasz 20%, twoje LTV wynosi 80%. Jeśli istnieje różnica między wycenioną wartością a ceną, którą zgodziłeś się zapłacić, pożyczkodawca użyje niższej liczby do obliczenia LTV (kwota pożyczki podzielona przez szacunkową wartość lub cenę zakupu). Dzieje się tak niezależnie od tego, czy kupujesz, czy refinansujesz. Przy LTV na poziomie 80% lub niższym kwalifikujesz się do niższych stawek kredytu hipotecznego / refi i korzystniejszych warunków. Możesz podjąć kilka kroków, aby obniżyć LTV, w tym współpracować z doradcą finansowym w celu zwiększenia oszczędności i wpłacenia większej zaliczki.

Jak obliczyć LTV

Współczynnik kredytu do wartości (LTV) to procent oszacowanej wartości Twojego domu (lub ceny zakupu, jeśli jest niższa), którą pożyczasz. Aby obliczyć współczynnik LTV, weź kwotę kredytu hipotecznego i podziel ją przez cenę zakupu lub szacunkową wartość domu, w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa. Następnie pomnóż przez 100, aby zamienić stosunek na procent.

Powiedzmy, że kupujesz dom o wartości 300 000 USD i zaciągasz pożyczkę w wysokości 250 000 USD. Aby obliczyć LTV, podziel 250 000 przez 300 000; następnie pomnóż wynik przez 100. Wynik: Twoje LTV wynosi 83,3%. Po odjęciu LTV od 100%, zazwyczaj otrzymujesz zaliczkę wyrażoną w procentach.

Dlaczego LTV jest ważne

Im wyższy współczynnik LTV, tym wyższa oprocentowanie kredytu hipotecznego. Dlaczego? Przy wyższym LTV pożyczka stanowi większą część wartości domu i stanowi większe ryzyko dla pożyczkodawcy. W końcu, jeśli nie spłacisz pożyczki, a Twój dom zostanie przejęty, pożyczkodawca będzie potrzebował domu do sprzedaży za więcej, aby odzyskać pieniądze. Innymi słowy, w przypadku wykluczenia, Twoja zaliczka jest „fryzurą, którą pożyczkodawca może przejąć od ceny sprzedaży twojego domu. Zatem im mniejsza fryzura (lub Twoja zaliczka), tym mniejsze prawdopodobieństwo, że pożyczkodawca odzyska wszystkie swoje pieniądze.

Ponadto, gdy LTV jest wysokie, a Twoja zaliczka jest stosunkowo niewielka, masz mniej do stracenia, jeśli nie wywiążesz się ze spłaty i odejdziesz od pożyczki (i domu). Innymi słowy, bardziej prawdopodobne jest, że zostaniesz, jeśli odłożysz 20% niż 3%.

Czym właściwie jest dobry stosunek wartości kredytu do wartości?

To, co uznaje się za dobry współczynnik LTV, różni się w zależności od rodzaju pożyczki, o którą się ubiegasz.

Konwencjonalny kredyt hipoteczny LTVJeśli ubiegasz się o tradycyjną pożyczkę hipoteczną, przyzwoity współczynnik LTV wynosi 80%. Dzieje się tak, ponieważ wielu pożyczkodawców oczekuje, że pożyczkobiorcy zapłacą z góry co najmniej 20% wartości domu jako zadatek.

LTV pożyczki FHAPożyczki hipoteczne zabezpieczone przez Federal Housing Authority (FHA) podlegają innym regułom. W przypadku nabywców domów, którzy starają się zakwalifikować do pożyczki FHA, dopuszczalny stosunek wartości kredytu do wartości wynosi 96,5%, jeśli ocena kredytowa wynosi co najmniej 580. Jeśli ocena kredytowa mieści się w przedziale od 500 do 579, współczynnik LTV nie może być wyższy niż 90%.

Na przykład, jeśli kupujesz dom wyceniony na 200 000 USD, Twoja pożyczka nie może przekroczyć 180 000 USD. Oznacza to minimalną wpłatę w wysokości 20 000 USD, dzięki czemu pozostaniesz na poziomie 90% LTV.

Pożyczki USDA i pożyczki VAJeśli ubiegasz się o pożyczkę, która nie wymaga przedpłaty, na przykład pożyczka USDA lub pożyczka VA, Twój współczynnik LTV może wynosić nawet 100%. Oczywiście, aby kwalifikować się do tego rodzaju kredytów hipotecznych, musisz spełniać inne kwalifikacje, takie jak wymagania dotyczące dochodów, zasady dotyczące lokalizacji nieruchomości lub określony status wojskowy.

Refinansowanie pożyczkiKredytobiorcy refinansujący mogą, ale nie muszą, potrzebować określonego wskaźnika LTV. Na przykład, jeśli refinansujesz za pośrednictwem federalnego programu refinansowania w przystępnej cenie (HARP), Twój współczynnik LTV musi być wyższy niż 80%. Ale jeśli jesteś zainteresowany usprawnieniem refinansowania FHA, nie ma limitów współczynnika LTV.

Co się stanie, jeśli stosunek kredytu do wartości kredytu jest zbyt wysoki?

Wysoki współczynnik LTV może wpływać na kupującego na kilka różnych sposobów. Po pierwsze, jeśli Twój współczynnik LTV jest wyższy niż 80% i próbujesz uzyskać zgodę na konwencjonalny kredyt hipoteczny, będziesz musiał zapłacić prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI). Na szczęście w końcu będziesz w stanie pozbyć się swojego PMI, spłacając kredyt hipoteczny. Twój pożyczkodawca musi rozwiązać umowę automatycznie, gdy współczynnik LTV spadnie do 78% lub osiągniesz połowę harmonogramu spłat.

Jeśli Wasz współczynnik LTV jest zbyt wysoki, droższe będzie również zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Wpłacając niewielką zaliczkę, będziesz potrzebować większej pożyczki. Oprócz płacenia PMI prawdopodobnie zapłacisz więcej odsetek.

Wysoki współczynnik LTV może uniemożliwić właścicielowi domu skorzystanie z kredytu refinansowego. O ile nie kwalifikujesz się do specjalnego programu (takiego jak HARP lub program refinansowania FHA Streamline), prawdopodobnie będziesz musiał popracować nad budowaniem kapitału własnego w swoim domu.

Na wynos

Stosunek wartości kredytu do wartości jest tylko jednym z czynników, które pożyczkodawcy biorą pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o zatwierdzeniu pożyczkobiorcy na kredyt hipoteczny lub refinansowy. Pożyczkodawcy biorą pod uwagę inne czynniki, takie jak ocena zdolności kredytowej. Ale jeśli chcesz niskiego oprocentowania kredytu hipotecznego (i chcesz uniknąć płacenia PMI), najlepiej dokonać sporej zaliczki i dążyć do niskiego wskaźnika wartości kredytu do wartości.